URBANISME-MOBILITES
Aménagement des differents quartiers et villages - Schéma de cohérence territoriale SCOT - Plan Local d'urbanisme PLU
Organisation des mobilités (COBAN et Commune)
DEVANT LES ERREMENTS DU PROCESSUS D’ÉLABORATION ET DE VALIDATION DU SCHÉMA DE COHÉRENCE TERRITORIALE (SCOT) LA CEBA DÉPOSE UN RECOURS EN ANNULATION.
Ce 9 octobre la Coordination Environnement du Bassin d’Arcachon (CEBA) qui fédère 25 associations sur le territoire, vient d’attaquer en justice l’application du schéma de cohérence territoriale dont elle rappelle les enjeux globaux et locaux d’un territoire menacé
En cause un document qui préfigure l ‘avenir urbanistique du Bassin d’Arcachon, approuvé en juin de cette année par les élus du bassin d’Arcachon et du Val de l’Eyre, et rendu exécutoire depuis le 8 août.
La CEBA rappelle qu’un précédent SCOT fut approuvé en 2013 avant d’être annulé par la justice en 2015, décision confirmée par la cour d’appel deux ans plus tard
À l’issue de l’enquête publique relative au Schéma de cohérence territoriale (SCOT) du Bassin d’Arcachon, le commissaire-enquêteur vient de rendre un avis favorable mais réservé
Pour Jacques Storelli, président de la CEBA, « la situation a drastiquement changé depuis une dizaine d’années », et de cela, le SCOT ne tient pas suffisamment compte. Même si, sur l’injonction du préfet, la première mouture du projet initialement présenté en février 2024 a été amendée.
Les principaux points relevés par la CEBA sur le SCOT projeté
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Il contrevient aux choix et orientations du schéma régional d’aménagement, de développement durable et d’égalité des territoires (SRADDET), en ne tenant compte que des projections des scenarii minimalistes du GIEC aujourd’hui contredits par les faits
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il additionne les attentes de chaque commune plutôt que de défendre une cause territoriale
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il contrevient aux dispositions opposables du document stratégique de façade (DSF) et comporte des lacunes et manquements sur l’application de la loi Littoral.
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Il manque globalement d’engagement en termes de réduction de la consommation d’espace et « le flou des cartes produites » facilitera des transgressions en matière de protection des trames vertes et autres espaces boisés » (notamment entre Gujan-Mestras et Le Teich)
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il est construit sur un manque de cohérence dans un secteur à forte dominante littorale avec une augmentation significative des logements, soit 30 000 d’ici à 2040 […], alors que l’arrondissement a démontré ses lacunes importantes pour garantir une gestion saine des rejets des eaux usées et eaux de pluie et une alimentation en eau potable suffisante.
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il ne répond pas à la recommandation principale du Conseil national de la mer et des littoraux, après la crise ostréicole de l’hiver dernier
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il ne tient pas compte des Plans de prévention du risque d’incendie de forêt sur tout le territoire (PPRIF, seules trois communes sur les 17 de l’arrondissement en sont dotées).
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Il ne tient pas compte des manquements dénoncés sur l’entreposage et le traitement des boues portuaires
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Il fait l’impasse sur les phénomènes d’inondations, submersions, pollutions, débordements, ruissellements, intoxications, observés depuis octobre 2023 jusqu’à avril 2024 du fait de dysfonctionnements systémiques des réseaux gérés par le SIBA (Précisons que l’association a, là aussi, déposé plainte, à l’instar de la SEPANSO et de l’ADEBA, contre le gestionnaire à l’issue de la pollution survenue en fin d’année 2023, plainte toujours instruite au pénal pour écocide)
La CEBA a choisi de se désister de ses deux premiers recours (février et juin 2024) pour engager celui dont on parle aujourd’hui et qui repose sur les mêmes arguments.
Le CODEPPI membre de la CEBA est solidaire de cette action en justice.
PERMIS DE CONSTRUIRE FERRASSE. UN JUGE JUDICIAIRE CONFIRME LA DESTRUCTION DE LA MAISON MAIS ECARTE L'EXECUTION PROVISOIRE
Après un long cheminement judiciaire, dans l’affaire du permis de construire de Monsieur Alain Ferrasse, dans le village du Mimbeau à Lège Cap Ferret, le tribunal judiciaire de Bordeaux a prononcé ce 1er octobre la condamnation du titulaire et de ses ayants droit à procéder à la démolition de la construction (maison d'habitation) située avenue de la Conche à Lège-Cap-Ferret (33970), sur la parcelle cadastrée section LN n°123, ayant fait l’objet du permis de construire n°PC03323616K0192 du 06 février 2017 annulé par la Cour administrative d’appel de Bordeaux par un arrêt du 03 novembre 2020.
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Cette condamnation est exécutoire dans un délai de DIX MOIS à compter de la signification du présent jugement, sous astreinte provisoire de 5 800 euros par semaine de retard passé ce délai, astreinte d'une durée de VINGT QUATRE SEMAINES.
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Le jugement rappelle que dès juin 2017, le Préfet par un déféré au Tribunal Administratif de Bordeaux demandait l'annulation du permis de construire, alors que le titulaire a poursuivi l'exécution de la construction puis s'y est installé. Il rappelle également qu’en cas de démolition de leur maison, les personnes désignés par la procédure pourront aisément habiter ailleurs sans que cela porte une atteinte grave à leurs conditions de vie.
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Par ailleurs alors que la construction n'apparaît pas régularisable au regard du but légitime de la prévention des risques liés à l'érosion et à la submersion, susceptibles de créer un danger pour les biens et les personnes, et au regard de l'intérêt public ainsi protégé, sa démolition n'est alors pas de nature à causer une atteinte disproportionnée au domicile et à la vie privée des personnes désignées..
Cependant bien que le code de procédure civile stipule que l'exécution provisoire du jugement est de droit, le juge judiciaire précise que eu égard à la nature des enjeux en cause et au caractère irréversible d'une démolition, elle n'est pas compatible avec la nature de l'affaire et elle sera écartée.
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« L’affaire Ferrasse » n’est donc pas close mais la probabilité d’un nouveau rebondissement s’en trouve fortement réduite.
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Jusqu’au dernier moment la municipalité de LEGE CAP FERRET a défendu le principe de régularisation d’un projet qu’elle a estimé, en son temps, ne pas « dévaloriser le paysage ».
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Les riverains de deuxième ligne respectueux des cadres légaux et règlementaires liés à la protection du Littoral ont fait valoir leurs droits devant le tribunal qui les a entendus.
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L’État a maintenu sa position prise dès l’origine au titre du contrôle de légalité qu’il exerce sur toute décision d’urbanisme.
Le CODEPPI espère que cette décision de justice fera date pour que la loi Littoral de 2006 soit respectée. Il a depuis le début dénoncé le principe trop souvent adopté par la municipalité de transiger avec un permis modificatif de régularisation. Le fait que le titulaire soit un professionnel averti du monde de l'immobilier a certainement pesé dans l'appréciation des comportements constatés.
INSTALLATION COMMERCIALE DEPOURVUE D'AOT SUR LE BOULEVARD DE LA PLAGE
Il a été constaté l’installation d’un stand de ventes et dégustation de glaces, boulevard de l’Océan au Cap Ferret, à l’initiative apriori de deux restaurants d’un même groupe.
Autant l’attribution sans mise en concurrence d’une AOT (Autorisation d’Occupation Temporaire) pour l’occupation par un des restaurants et l’espace entre la cabane de l’UBA et le perré apparaît légale, autant cette occupation nouvelle est irrégulière. Cet emplacement est en effet susceptible d’intéresser différents commerces du boulevard de l’Océan et nécessite une mise en concurrence préalable destinée aux autres commerces de cette voie.
Prenez connaissance du courrier adressé à la municipalité à cet effet ainsi qu’aux conseillers d’opposition. Aucune réaction à ce jour. Seule un conseiller municipal d’opposition sur quatre a pris soin de relayer cet « état de fait ».
Lettre à la Municipalité du 12 juillet 2024
DISPOSITIONS PREVUES POUR LE SUIVI DE L'ARTIFICIALISATION DES SOLS ET A DESTINATION DES COMMUNES
Par courrier déposé en mairie contre timbre à date, le 30 juillet 2024, nous avons demandé à M. Philippe de Gonneville, maire de Lège Cap ferret, quand il comptait répondre aux prescriptions de l’article L. 2231-1 du code général des collectivités territoriales qui prévoit la production d’un rapport relatif à l'artificialisation des sols sur son territoire au cours des années civiles précédentes.
Par ailleurs Le décret n° 2023-1096 du 27 novembre 2023 est venu préciser la mise en œuvre de ce rapport. Il porte au minimum sur les 3 dernières années civiles, soit de 2021 à 2023.
Nous lui rappelons que le délai de 3 ans qui s’achève le 24 août prochain l’invite à présenter en conseil municipal et à en débattre.
Nous l’informons que nous adressons copie de notre courrier à M. Le Préfet de la Gironde
Lettre du CODEPPI à M. Le Maire - 30 juillet 2024
PLU DE LA COMMUNE : UN PEU VITE EN BESOGNE. SELON UNE LONGUE PROCÉDURE ENGAGÉE EN 2019 ET QUI REBONDIT EN CE MOIS DE JUIN 2024
Exposé des faits
Dès le début de son mandat que notre maire avait inscrit sous l’égide de la « transparence » faisant de celle-ci un principe d’action. (rapporté par plusieurs déclarations dans la presse locale). Passé l’effet initial, c’est naturellement sans surprise qu’il démontra très vite qu’il n’en était rien et que, sans doute, nous avions mal interprété ses intentions…
Le silence gardé sur le dernier avatar que vient de connaître le Plan Local d’Urbanisme (PLU), qu’il avait fait adopter en juillet 2019, en est une éclatante manifestation.
En effet, il y a quelques jours, le 13 juin 2024, le Conseil d’État vient d’annuler les arrêts rendus, le 2 mars 2023, par la Cour Administrative d’Appel de Bordeaux. Ces arrêts avaient validé le PLU de la commune, lequel avait connu bien des vicissitudes, une de plus.
Dans les jours qui ont suivi la toute récente décision du Conseil d’État, de nombreux sites Internet ont fait référence à l’arrêt et l’ont commenté (Citons, sans que la liste soit exhaustive : Dalloz, Cabinet Green Law avocats, La base Lextenso, Le cabinet Coussy avocats, Le cabinet Hourcabie avocats, Le Cabinet Adden avocats…)
Rien de tel, enfin pour l’instant, dans la presse locale, ni à ce jour (25 juin) de la part de la commune qui dans l’ordre du jour du conseil municipal à venir le 27 juin 2024 ne mentionne aucune communication alors que c’est la décision que ce dernier a prise le 18 juillet 2019 qui pose des problèmes.
Et qu’un PLU ne concerne personne, c’est bien connu.
Il y a lieu de relever que l’audience du conseil d’État s’est tenue le 22 mai 2024. Les conclusions du rapporteur public sont portées à la connaissance des parties, dont la commune de Lège - Cap Ferret, 48 heures avant l’audience. C’est donc vers le 20 mai que le maire a eu connaissance de ces conclusions qui sont suivies à plus de 90 % par la juridiction.
Résumons la situation (ref Landot):
En droit, le Conseil d’État vient de poser que : (rappelons que ces faits couvrent la période comprise entre juillet 2018 et juillet 2019)
1. lorsque le préfet met en œuvre ces pouvoirs, qu’il tient de l’article L. 153-25 du code de l’urbanisme, le PLU, approuvé après enquête publique, ne peut devenir exécutoire qu’à la condition que la commune ou l’EPCI qui en est l’auteur lui apporte les modifications demandées par le préfet.
Ce qui est logique : cet article n’aurait pas de sens si la commune ou l’EPCI porteur du projet de PLU pouvait sans autre forme de procès s’asseoir sur les remarques préfectorales !
2. si la commune ou l’EPCI décide de procéder à ces modifications, il lui appartient de prendre une nouvelle délibération approuvant le plan ainsi modifié, qui a pour effet de substituer celui-ci au plan non exécutoire précédemment approuvé.
Là encore, c’est logique.
3. de telles modifications ne peuvent toutefois intervenir sans être soumises à une nouvelle enquête publique lorsqu’elles portent atteinte à l’économie générale du plan.
Là encore, nul ne pouvait guère en douter.
Conséquences
Parmi les requérants qui se sont pourvus devant le Conseil d’État figurent deux sociétés : les sociétés Piquey-Nord et Piquey-Sud appartenant aux héritiers du célèbre promoteur Gaume. Notre municipalité avait classé une partie des terrains appartenant à cette famille en zone naturelle, les grevant de servitudes d’Espaces Boisés à Conserver (EBC) et pour partie d’espaces verts protégés.
La suite devrait donc être un nouvel arrêt à venir de la cour administrative d’appel de Bordeaux, (validation ou pas des contrôles mis en lumière par le C.E.) suivi éventuellement d’un nouveau recours devant le Conseil d’État.
Au total, notre municipalité, héritière des précédentes, n’est-elle pas totalement disqualifiée pour l’élaboration d’un PLU CONFORME AU DROIT, À LA PROTECTION DE LA NATURE ET DE L’ENVIRONNEMENT DE NOTRE COMMUNE ?
Et puis, s’il y a l’élaboration du PLU, il y a aussi et surtout la façon dont il est mis en œuvre ! Ne faudrait il pas en faire le bilan ?
Nous remercions la vigilance de Patrick Du Fau de LAMOTHE, et la compétence de notre administrateur membre du bureau qui permet au CODEPPI de vous faire part de ces différents éléments qui nous concernent nous tous, habitants et résidents de LCF.
À suivre…
AMENAGEMENT URBAIN DES DIFFERENTS QUARTIERS ET VILLAGES DE LCF
La seule étude d'aménagement urbain des différents quartiers et villages de la commune a été menée en 2022 (A.D.S. Aménagement de la Station Balnéaire de LCF) étude opérée par le Groupement d'Intérêt Public GIP LITTORAL.
Cette étude ayant en toile de fond le prisme du développement du Tourisme dans la commune avec un modèle habituel depuis les années 50 : le développement infini de l'industrie touristique sur un territoire aux capacités sans limites, occultant ainsi les seuils de tolérance et de respect de la biodiversité et l'acceptabilité des populations locales.
Dès son lancement les associations de type Défense et Protection de la nature ont rejeté ce parti pris des sociétés d'étude en dénonçant une volonté de s'opposer au désir de la population de LCF de sortir du sur tourisme, en privilégiant une croissance sans limite du tourisme.
Or ce n'est pas le tourisme en soi que la population rejette mais le fait que le territoire où elle vit toute l'année souffre des atteintes au cadre de vie, à leur environnement. Ils manifestent ainsi leur attachement à la préservation d'une nature exceptionnelle.
Cette étude s'est appuyée sur des cas de figure dont les données et la réalité des situations étaient, selon nous, manipulées au bénéfice de l'objectif voulant être démontré.
La commune a exploité cette étude en actualisant son dossier de labélisation en tant que station balnéaire et en modifiant le sur classement (procédure légale lui ayant permis de franchir le seuil des 40000 habitants estimés en moyennant les chiffres de fréquentation annuelle avec pour incidence une augmentation des défraiements des conseillers municipaux).
L'étude ADS étant achevée selon le GIP LITTORAL nous exigeons que la commune la mettre sur son site comme tout document publique.
Le CODEPPI veille au respect de ce principe et actualisera cette rubrique en conséquence.
Dans l'attente, nous portons à votre connaissance le document de travail communiqué en 2022 à la commune sur notre position (partagée par la plupart des associations réunies par le commune au sein du Comité Consultatif des associations (CoCoas), deux fois par an.
Analyse critique et constructive de l'étude ADS
SCOT validé fin janvier et exécution suspendue fin mars : les avis et remarques des Personnes Publiques Autorisées, des Associations spécialisées sur le projet.
Malgré l'Enquête Publique, l'Etat suspend son exécution et rappelle ses exigences.
Par délibération du 25 janvier 2024, le conseil syndical du SYBARVAL a approuvé le Schéma de Cohérence Territoriale (SCOT) du Bassin d'Arcachon et du Val de l'Eyre. Aux termes de l'avis de l'État du 27 juillet 2023, le Préfet demandait de remanier le projet de SCOT sur des points précis.
Fin mars 2024, par une ordonnance Il estime que sur ces volets, le SCOT approuvé ne remplit pas son rôle de document intégrateur dévolu par la loi et il redoute que la sécurité juridique des documents d'urbanisme de rang inférieur, et des autorisations individuelles prises sur le fondement de ces derniers, en pâtisse.
C'est pourquoi, en application de l'article L.143-25 du Code de l'Urbanisme, il demande de le modifier en tenant compte des présentes observations. (4 pages détaillées)Le SCOT ne pourra devenir exécutoire qu'après que les modifications demandées et la délibération qui les approuve, auront été transmises et publiées conformément au code de l'urbanisme.
Découvrez ci après la lettre ordonnance du Préfet
Lettre ordonnance Préfet sur SCOT
PLU de LCF.
Le projet de révision du PLU actuel, publié en juillet 2019, a été lancé dès septembre 2019. En aout 2023, la commune a invité les associations comme la notre à déposer nos remarques et proposirions. Ce que le CODEPPI a fait le 30 aout 2023.
Découvrez ci après le document - mémoire que nous avons adressé à la commune en lui demandant d'ouvrir l'écoute et la participation aux associations qui le demandaient.
Nous n'avons eu aucun retour dur notre document de propositions.
Nous avons reçu un refus à notre demande de participation (demande conjointe à 4 autres associations de la commune)
Découvrez ci après notre document déposé le 30 aout 2023
Documents de propositions du CODEPPI du 30 aout 2023
PLU de LCF - DECOUVERTE DES DOCUMENTS PUBLICS AU COMPTE GOUTTE
La commune a annoncé dès le mois de septembre 2019 la REVISION du PLU actuel, validé en juillet 2009.
De fil en aiguille, nous sommes en 2024 et la municipalité informe en juillet 2023 qu'elle vient d'achever la phase de diagnostic et s'apprête à valider le PADD, dans sa première étape qui est le rapport de présentation.
Après une "réunion publique" en ce mois d'avril 2024 elle persiste dans une marche à suivre qui est loin d'être participative.
Elle consent cependant à rendre consultable le Rapport de Présentation du PADD, rapport "provisoire".
Découvrez ci après document consultable sur le lien qui suit.
https://podoc.girondenumerique.fr/H6yvfadw4F7WcxtBPtwHFTU5I6nCmZB0
Lien d'accès au document introductif du PADD - doc provisoire
CONTROLE DES AUTOSIATIONS DE CONSTRUIRE INSUFFISANCES DANS L'APPLICATION DU CADRE LEGAL
À l’occasion de la réunion du 16 avril 2024, consacrée au Plan d’Aménagement et de Développement Durable du PLU communal, l’adjoint à l’urbanisme et le maire ont rappelé leur pratique face à des travaux immobiliers irréguliers.
Les opérations immobilières sont soumise à deux catégories de règles: celles du code de l’urbanisme, celles du PLU.
La pratique décrite n’est pas conforme au code de l’urbanisme. Certaines autorisations, « régularisations », interpellent également au regard du PLU.
Patrick Du Fau de Lamothe a donc adressé au maire, à l’adjoint à la l’urbanisme, à la directrice de l’urbanisme, au chef de la police municipale, chacun pour ce qui les concerne et dans les limites de leurs responsabilités, un courrier rappelant les règles et les bonnes pratiques qu’elles impliquent.
Nous avons, je crois, tous présentes à l’esprit des constructions, y compris récentes, qui nous semblent poser problème. C’est donc sans beaucoup de difficultés qu’il sera possible, en cas d’immobilisme municipal, de saisir l’autorité de police et de justice compétente.
Le CODEPPI est en phase avec cette analyse. L'application d'un principe simple et unique consistant dès constat de non respect des autorisations accordées à déposer une plainte pénale aurait évité des dossiers contentieux sans issue qui de surcroit ne servent pas pas de valeur d'exemple.
Découvrez ci après le courrier adressé à la municipalité.
PRATIQUE DES PERMIS DE CONSTRUIRE DE RÉGULARISATION A LCF
Plutôt que de sanctionner par une plainte devant le procureur tout constat d’infraction au respect des autorisations de construire délivrées, notre municipalité nous a donné régulièrement l’occasion de débattre sur cette pratique du « permis de régularisation » prisé des professionnels de la construction.
-->Selon une jurisprudence classique (CE, 9 juillet 1986 Mme Thalamy, n° 51172, rec. p. 201, AJDA 1986 p. 648, concl. S. Fornacciari), lorsqu’une construction a fait l’objet de transformations sans les autorisations d’urbanisme requises, le propriétaire qui envisage d’y faire de nouveaux travaux doit présenter une « demande portant sur l’ensemble des éléments de construction qui ont eu ou qui auront pour effet de transformer le bâtiment tel qu’il avait été autorisé par le permis primitif ».
Cette jurisprudence Thalamy a connu une belle postérité.
Les propriétaires de constructions édifiées de façon irrégulière, s’ils souhaitent effectuer de nouveaux travaux sur leur bien, doivent obtenir une autorisation portant sur l’ensemble du bâtiment et non sur leur seul projet et, en cas de contentieux, aucune mansuétude ne pourra leur être appliquée… sans que la voie de la régularisation ou de l’annulation partielle soit ouverte.
-->Or, voici que le Conseil d’État a eu à répondre à une question simple, ainsi formulée par son rapporteur public :« Faut-il appliquer la jurisprudence [Thalamy] au permis de construire modificatif ? » Il vient de répondre par la négative. Il rappelle que l’autorité publique dispose, pour les travaux en cours irréguliers, de la voie judiciaire (pénale et mesures de restitution) et, dans le droit aujourd’hui en vigueur, de la voie administrative (mise en demeure sous astreinte) pour assurer la conformité des constructions au droit de l’urbanisme, soit que les travaux soient corrigés, soit que l’autorisation soit modifiée.
Et une fois les travaux terminés, qu’il y ait eu ou non des contrôles au cours des travaux, l’administration procède au récolement final
Si jamais la construction n’est pas régulière malgré ces procédures, arrive alors la jurisprudence « Thalamy » qui bloque tous nouveaux travaux, dans la limite de la prescription décennale, en l’absence de régularisation de l’ensemble.
Ainsi la jurisprudence « Thalamy » fonctionne comme un dernier rempart, salutaire car elle a vocation à dissuader les constructeurs de jouer la carte du fait accompli.
Ce jugement tombe au moment où la municipalité élabore la révision du PLU. Elle devra revoir sa stratégie du contrôle des autorisations de construire.
Le CODEPPI va s'assurer que la municipalité a pris connaissance de cette évolution du cadre légale relatif aux autorisations de construire et à leur contrôle.
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